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整治土地闲置 节约集约土地

2015-08-18 11:12:08来源:论文网浏览:评论:0
  当前,在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下,土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题,同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。   一、土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势,造成了资源和资产的浪费,而且严重阻碍了经济社会的可持续发展,甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。   二、土地闲置问题的原因分析   引发土地闲置问题的原因复杂,涉及面广,归结有如下几点:   (一)政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置。各级政府依法征收、收回土地后,由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素,部分土地与土地开发利用计划脱节,加上没有政策支持,缺乏有效的制约机制,导致土地利用率较低。一是地方政府对土地利用缺乏统筹规划,为片面追求招商引资进度,极力满足用地单位的需求,乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地,但由于论证不到位、规划不合理,没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策,在进行总体规划修编后,一些既定土地原有规划可能面临调整,同时,一些企业着眼于自身利益而申请调整规划,造成用地性质或土地容积率发生变化,开发商和地方政府要进行重新协调和沟通,从而造成土地批而未建,大量土地闲置;二是土地权属、审批流程或交易流程等环节存在纠纷,导致土地不能如期开发;三是土地的一级开发推进困难,导致规划土地不能实现最后开发;四是虽然通过土地招拍挂制度向开发商转让了土地,但由于更大规模的基础设施建设计划,致使土地转让作废,无法按原计划开发;五是由于一些地区市况不好,规划开发土地往往流拍。   (二)地方政府财政资金紧张。我国目前实行的分税制对中央政府和地方政府的财政收入分配做出了向中央政府倾斜的切割,在中央政府财政收入急剧增加的同时,各级地方政府的财政资金急剧减少,财政资金分配制度不够合理,使其不得不寻找其他资金来源。同时,中央政府为保证地方政府的正常运转,不得不允许地方政府举债,放任日趋严重的“土地财政”现象。在现有的财税体制下,地方政府在财政资金运筹方面困难重重,对于土地财政的依赖性也越来越强,过度出售所掌控之中的城市土地,对于开发商的囤地行为监管不严,打击囤地的政策执行力度不够,对闲置土地行为未能及时处理。大量城市土地闲置,加剧了房地产市场的混乱,成为了中央政府与地方政府财政资金分配不合理所衍生出的严重问题。   (三)政策执行不到位,监管查处力度偏软。由于查处闲置土地牵扯多方利益,一些地方政府出于土地财政考虑,为促进GDP增长,以及获取更高土地出让金或其他土地收益,担心打击囤地后导致地价房价下降, 或收回囤地后不能再卖出高价而存在畏难状况,因此,在有效利用土地方面态度暧昧,放任房地产开发商的囤地行为,对闲置土地的重视程度不够,在监管力度方面执行能力偏弱,清理摸底不够全面深入,查处力度声势不够大,工作比较滞后。地方土地行政主管部门的工作透明度也不高,对于发现的问题以遮盖为原则,未及时上报,导致大量闲置土地未能依法处理。土地政策执行不到位,闲置土地处理办法未能落实,让囤积土地的违法成本过低,给开发商造成侥幸心理,从而形成恶性循环。由于政府违约而造成的土地闲置中,仅单方面地要求开发商完全依法、依合同而执行合约,却未要求政府也应严格地履行合约,并向因违约而给开发商造成的损失进行补偿,因此,由于政府原因造成土地闲置的比例大,协商查处难度大,加之较早出让的毛地拆迁难,导致以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。   (四)由国有大中型企业造成的土地闲置。随着经济体制改革的逐步深化,许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产,从而造成大量土地闲置。由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位,部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于闲置或低效利用状态。某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨,按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工,但为了节省资金,对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产,以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金,将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用,既不将闲置土地交给政府处理,也不上缴出租的土地收益;一些企业直接将房产转让,以土地所有者身份将划拨土地直接出租,收取高额土地收益;有的企业甚至将房产转让,以土地所有者身份签订土地使用权有偿使用合同,不仅影响了土地管理的正常秩序,而且严重损害了国家和购房者的利益。   (五)开发商囤地现象严重。土地作为一种稀缺资产,具有保值和增值作用,从长远来看是有很好的增长预期,囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高,因此,开发商为抬高房价牟取暴利,将购置的土地长期闲置,囤积居奇,造成房地产市场长期以来的供给不足,市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地闲置。另外,部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化,大部分资金用于缴纳土地出让金,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善,但开发企业之间相互转让,造成开发时间延误,从而造成土地闲置。
 

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